¿Quién paga las cuotas de la comunidad en las ejecuciones hipotecarias?

Feb 7th, 2013 | por | Categoría: Opinión
 Las entidades adjudicatarias tienen la obligación

Las comunidades de propietarios se han encontrado durante esta crisis con un grave problema al que hacer frente como son las consecuencias derivadas del incremento de las ejecuciones hipotecarias, ya que a causa de éstas las entidades financieras han pasado a ser propietarias de un elevado número de fincas en régimen de propiedad horizontal.

Dolores Esther Ruiz, abogada de Escobar Navarrete

Dolores Esther Ruiz, abogada de Escobar Navarrete

En este sentido, a algunas entidades financieras se les ha unido la situación económica en la que se encuentran a las dificultades que tienen para gestionar los activos adquiridos, lo que ha dado lugar al incumplimiento de sus obligaciones con las comunidades de propietarios.

Según el último informe del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, la mora de las entidades bancarias con las comunidades de propietarios representan un 16% de la morosidad total de las comunidades de vecinos, debiendo casi un total de 256 millones de euros a las comunidades de propietarios, por el impago de las cuotas de las viviendas y locales que se adjudican tras la celebración de la subasta.

Así, estos impagos acarrean una serie de problemas tanto a la comunidad de propietarios como a los propios vecino, ya que el impago de las cuotas pueden provocar un aumento de las cuotas comunitarias para afrontar los gastos de la comunidad o derivar en un deterioro de la propia comunidad, si esta no es capaz de asumir el coste de ciertos gastos comunitarios como el mantenimiento de la comunidad, la luz, el agua o los seguros, entre otros.

En esta línea, la solución más práctica ante esta situación consistiría en iniciar un procedimiento monitorio frente a la entidad bancaria. En este caso, y al tratarse de una comunidad de vecinos, tal iniciativa debería ser aprobada en Junta de propietarios por mayoría simple.

De esta manera, la deuda debe estar liquidada y vencida. No obstante, la comunidad de propietarios, para poder instar un procedimiento monitorio, deberá justificar su pretensión mediante la acreditación documental del origen y cuantía de la deuda contraída por la entidad bancaria, siendo tal documento la certificación del acuerdo en el que se aprueba la liquidación de la deuda, puesto que este certificado supone un reconocimiento iuris tatum de que la deuda es cierta. En el procedimiento monitorio no es preceptiva la intervención de abogado y procurador, por cuanto la propia comunidad podrá instarlo sin la necesidad de éstos.

Sin embargo, si existiera oposición al proceso monitorio por parte de la entidad bancaria, el asunto se resolverá por los cauces del Juicio Verbal u Ordinario (en función de su cuantía), por lo que en este caso sí será necesaria la intervención de abogado y procurador. Por ello, es recomendable la intervención de abogado y procurador desde la petición del procedimiento monitorio.

Una vez resuelta esta primera cuestión, cabe plantearse desde qué momento está obligada la entidad financiera al pago de las cuotas de comunidad y hasta donde se extiende su responsabilidad, es decir, hasta que fecha podemos reclamar las cantidades adeudadas.

La doctrina mayoritaria así como numerosas Sentencias mantienen que la entidad bancaria adquiere la propiedad del inmueble embargado desde la fecha en que el Juzgado dicta auto de adjudicación. De esta manera, la adquisición del inmueble se producirá en dicha fecha, pasando desde entonces la entidad bancaria a ser propietaria de la misma. Es decir, si la entidad bancaria se adjudica la finca en fecha de 30 de noviembre de 2012, será a partir de esta fecha cuando la entidad bancaria será propietaria del inmueble y, por tanto, nacerán sus obligaciones como tal.

De tal manera que, la entidad bancaria está obligada a abonar las cuotas correspondientes a la comunidad de propietarios desde la fecha en que se adjudicó el inmueble.

Por otro lado, debemos plantearnos qué sucede si la entidad bancaria se ha adjudicado la finca y el anterior propietario adeuda cuotas a la comunidad de vecinos. En este caso la adquisición de la propiedad implicará la subrogación en las obligaciones que contrajo el anterior propietario, incluidas los gastos de comunidad. De tal manera que operada la transmisión del dominio de la finca, la entidad bancaria responderá con el inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad por el propietario anterior, en concepto de gastos generales imputables a la parte vencida de la anualidad en que haya tenido lugar la transmisión, y año natural inmediatamente anterior.

Todo esto supone un límite a la responsabilidad adquirida por el nuevo propietario, porque la entidad financiera únicamente responderá, como máximo, de las cuotas impagadas durante el año inmediatamente anterior a la adjudicación del inmueble y los meses que hubieran trasncurrido hasta la fecha de la misma.

Volviendo al ejemplo anterior, si la entidad bancaria se adjudicó la finca en fecha de 30 de noviembre de 2012, únicamente la comunidad de propietarios podrá reclamar las cuotas correspondientes al año 2011 y las devengadas desde el 1 de enero de 2012 hasta el 30 de noviembre de ese mismo año.

Respecto a las deudas anteriores al año inmediatamente anterior a la adjudicación de la finca (cuotas anteriores al año 2.011), difícilmente se podrán reclamar a la entidad financiera. Ello se debe al límite impuesto y anteriormente descrito, en la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, cabrá la posibilidad de poder reclamarlas al anterior propietario.

Dolores Esther Ruiz

Abogada de Escobar Navarrete

Etiquetas: , , , ,

Deja un comentario

Debes de estar conectado para publicar un comentario.